北京进深 徐迪 4月29日，朝阳三间房新盘金茂满曜取得建设工程规划许可证。

项目规划13栋8-26F洋房+小高层，住宅建面9.1万㎡，共719户，户均建面约127㎡。

规证到手后，金茂满曜带尺寸版户型图正式发布。

建面约115/120/129/133/147/159㎡三居四居，强调轻奢性价比，预计开盘价7.5万-7.8万/㎡区间，总价800万级别，面向刚改及年轻改善家庭客群。

目前售楼处已开放，样板间做了116/133/159三个户型。

预计6月上旬开盘，西侧150米的城市超级界面景墙会在5月底亮相。

顶配159㎡四居三卫

胖子户型，面宽13.3米，进深12米。

但只做了南向三开间，超大面宽给到了客厅，6.3米的横厅，整面玻璃窗。

套内约140平米的面积，LDKB占到了75平米。

南向两个卧室都是套房，主卫双台盆+浴缸；次卧卫生间比较局促，并且没有窗子。

北边两个卧室也都不大，一个9平米，一个10平米出头。

这还是把设备平台包进来之后算的。

这张户型图上，标出了阳台进深：1.5米；设备平台：1.05米。

金茂满曜在回公众反馈意见中明确承诺：在后续销售宣传和房屋合同中均需注明开敞阳台、设备平台不得封闭。

起步户型115/116㎡三居两卫

南向三开间，10.4米通面宽阳台；北向约7米面宽设备平台。合计赠送面积约15㎡。

厨房尺度惊人，比两个次卧面积还大，G型格局，半岛台设计，餐厨一体。

厨房外接设备平台预留上下水，可放置洗衣机做家政间使用。

小高层129㎡紧凑四居

南向两个卧室与116户型同等面积；

北向两个卧室均不足10㎡，可以打通成大三居；

厨房小了很多，让出一间卧室。

整体赠送面积还不如116户型，不过入户门外做了一组储物柜，偷了一点公摊面积。

洋房133㎡四居双卫户型

四叶草格局，5米宽厅。

贯通电梯设计，约等于一梯一户。

没有室内玄关区域，入户门在客餐厨正中间位置，推开门是一整个无比奢阔的动区。

这个户型东北角卧室的设备平台有转角大窗，很奇特的一点是，与隔壁厨房之间没有承重墙。

打通之后可以得到一个6.3米宽并且带露台的——小型宴会厅？

130平米的房子，这个设计出于什么考虑？

东北角次卧改成餐厅，有不错的270度观景视野；中间的餐厅，效法功德寺项目爆改“家庭图书馆”？

今年2月11日，保利金茂联合拿下的三间房组合地块，总价87.3亿元。

其中D区07地上由金茂单独操盘，打造为北京首个满系产品。

金茂满矅总建面9.21万㎡，容积率2.5，控高80米，折合楼面价4.8万元/㎡。

东北角1#和5#楼为26F高层，西北角3#、4#两栋为18F高层；

两栋8层洋房在小区南部，靠近大门和下沉庭院。

正对着下沉庭院的8#楼西边单元首层架空，面积大约300平米；东边两个单元则是超大面宽的8层洋房。

层高基本都在3米以上，部分接近3.2米，符合住建部最新发布的《住宅项目规范》层高要求。

正门在西南角，做了景观造型，连接内部商服配套楼和一大一小两个下沉庭院。

一条12米宽的街坊路将小区拆成东西两部分，也因着这条路的存在，金茂三间房项目无法完全做到人车分流。

这条街坊路上设置了3个车行出入口，1个进入西区，2个进入东区，分别对应三排住宅楼。

小区西侧正门北边还有1处车行出入口。

此外，在反馈意见中提到，东南角的11#楼旁边，还有1处自行车出入口。

小区总共规划946个机动车位，其中有45个位于地面：西区有13个；其余在东区，集中在室外设备场和南侧车行出入口位置。

金茂满曜在回复公众反馈意见时承诺：

“按照挂牌文件要求街坊路与项目同期建成并对外开放；项目临街坊路两侧不设置围墙，不会对消防扑救场地造成影响。”

另外还补充了一句：街坊路开口以人行和消防应急口为主，平时无车行，对交通影响极小。

委婉地表达了，尽管没能做到人车分流，但车辆不多。

对比海淀几个项目公示的反馈意见，金茂满曜的反馈意见比平面图还简单，只说了关于什么的问题，但具体问题出在哪，并没有表述。

项目官微对于产品介绍也是“详略得当”，用了非常多的篇幅展示两大卖点：科技+美学。

沿袭金茂的“健康舒居”基因，搭载前沿3.0科技系统，让科技成为豪宅标配，健康、安全与隐私即成为舒居生活底色……

而在美学特质上，金茂满曜提到一个，北京首个地上地下双车马院归家系统：地上车马院+地下车马光厅。

具体这个系统什么样，就没有进一步解释了，现在只知道它地上地下都有停车位。

来张效果图感受下↓

三间房两幅住宅子地块位置接近，属于同一板块，便于整体开发规划。

两块地相距1公里左右，同在地铁6号线沿线，其中D区地块靠近黄渠站，距离朝阳路更近一些；南区地块则紧邻朝阳北路，褡裢坡站。

周边配套资源基本一致，包括朝阳大悦城、星悦广场、常楹天街等商业项目，民航总医院、朝阳医院（常营院区）等医疗配套。

附近主要新盘为保利和光煦境、三元嘉业的玺悦朝阳，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月开盘，共310套房源，主推88-129㎡三居；2024年9月末，96套现房入市，面积段104-127㎡，期房网签均价8.37万元/㎡；现房网签均价7.56万元/㎡。

现房比期房还便宜了8000多，不少期房业主现在都在讨说法。

隔壁的玺悦朝阳（熹悦苑）的开发商北京三嘉泰富置业有限公司，是首农集团旗下三元嘉业的参股子公司。

项目于2023年8月2日获得预售许可证，共获批6栋楼、296套房源，同样是大户型为主，面积段99-151㎡三居四居，成交均价8.33万元/㎡。

相较于这两个基本售罄的项目，保利金茂三间房地块最大的对手或是西边5公里处的御翠园。

这是和记黄埔去年10月底新开的盘，共有3栋高层近400套房源 77套联排别墅，目前网签：86套高层，均价7.8万/㎡；23套别墅，成交价8.3万/㎡。

这个价格对三间房地块来说压力很大。御翠园的位置在五环内，接近东四环，姚家园板块，周边城市界面比三间房好太多，但房子本身差点意思，短面宽、长进深，十多年前的老户型。

保利和金茂在产品上还是有后发优势的。

此外，三间房区域新建商品房基本空白，安置房近年建了不少，次新房单价仅4万 ；再往东一点到管庄，柏林爱乐、万象新天的二手房价也已经降到5万出头，对刚需客群非常有吸引人。

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